г.Волоколамск, ул.Ново-Солдатская, д.1А, ТЦ "МАРТ" 2-ой этаж
телефон8(49636)32-003 Звоните!   

ПОДПИСКА НА РАССЫЛКУ

НОВОСТИ О НЕДВИЖИМОСТИ

Первый канал снял фильм рассказ о защитниках города Волоколамска.
Мат.капитал стало можно тратить на учебу или оплату проживания
Россиянам разрешат не платить коммуналку уже с января 2018 года
ЛУЧШИЕ РИЭЛТОРЫ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ - ДВА МЕСТА В ПЕРВОЙ ДЕСЯТКЕ - НАШИ!
Путин разрешил ФСО отбирать землю для гос.нужд РФ
Волоколамский район в пятёрке по вводу в оборот сельскохозяйственных земель в Подмосковье
С незарегистрированных объектов недвижимости тоже будут брать налог!
Аренда квартиры в Волоколамске. Как сдать или арендовать квартиру в Волоколамске при минимальном риске?
Перепланировка квартир в Волоколамске может быть узаконена!
РИЭЛТОРСТВО БЕЗ ПОСРЕДНИЧЕСТВА - ЭТО КАК? ПРОСТО! ЧЕСТНО! БЕСПЛАТНО!
Новости сельского поселения Теряевское Волоколамского района
Власти помогут Волоколамской Привокзальной средней общеобразовательной школе
Отряд ПАМЯТЬ займётся поиском останков солдат у деревни Дубосеково Волоколамского района
Подготовьте документы на реализуемую недвижимость заранее
Волоколамск. Галерея фотографий Волоколамского края.
Немного статистики по квартирам (Анализ предложений за март 2013 г.).
Нашим покупателям ставка по ипотеке Сбербанка станет меньше уже с 07 ноября 2017 г
Сервис по рассылке объявлений или агентство недвижимости... Что выгоднее?
ЦБ РФ собирается ужесточить условия выдачи ипотеки в России
Росфинмониторинг планирует проверять сделки с недвижимостью

Вы просматриваете раздел: Новости
Тема раздела:
Последнее обновление 15.11.2012 года

Одни грызутся, а другие получают халявные квадраты в собственность.

     На этот раз, тема серьезная, возможно даже многим знакома не по наслышке, в виду своей распространенности в Волоколамске. Итак начну издалека...

    Одни мои хорошие знакомые обратились как-то за помощью в покупке квартиры в ипотеку... и не потому, что жить негде, а потому, что хорошая "белая" зарплата давала такую возможность. Зачем влезать в кредитную кабалу по собственному желанию если нет нужды?... спросите Вы. А я их поддержал и ответ на Ваш вопрос ниже.

     Простая математика, немного изобретательности, чуточку обаяния и... после недолгих поисков я через местную газету "зацепился за 1/2 доли" в одной из двухкомнатных квартир на Рижском шоссе. "Но комнату купить в ипотеку невозможно, а тем более если собственность долевая" - скажет тот, кто в этом разбирается и будет прав (ипотечные кредиты не предоставляются на приобретение долей права собственности). Но... Однажды мне уже удалась одна подобная процедура и грех не рискнуть снова, особенно ради близких друзей.

     Итак, после долгого общения с девушкой-продавцом 1/2 доли, которая так же решила "улучшиться" за счет кредитных средств, я понял, что продажа доли ей необходима для того, чтобы располагать теми самыми 15%-20% для первоначального взноса (требование банков, предоставляющих кредиты). Средняя сумма ипотечной сделки по Волоколамску, согласно нашей статистике, тогда составляла 2,5-2,6 млн.р. (хрущевки брать местные не желают и сейчас, а цены на 2-х комн. кв. в Волоколамских "панельках" (если уж брать кредит, то нужно покупать что-то стоящее) сильно кусаются и откровенно завышены, но людей эти дома притягивают из-за площади кухни в 10 кв.м.). После моих грубых подсчетов, получилось, что человек расчитывал на 500-600 т.р... так как больше ей никто и не предлагал. Чтож думаю, цена неплохая и очень интересная, но тема скользкая, ведь долевое право не предполагает четкое определение зон пользования квартирой, а следовательно не понятно чем владеешь (не говоря о дополнительных проблемах, связанных с получением нотариального отказа от преймущественно права покупки и пр.). Радовало только одно - квартира обжитая, с косметическим ремонтом, чистенькая и ухоженная, но одна из комнат наглухо закрыта, а следовательно второй собственник располагает другим жильем. Это подсказывало мне, что успех возможен (так как при хороших отношениях между собственниками, вторую комнату на 2 замка не запирают, но об это чуть позже...). Итак пришел, посмотрел, подумал, посчитал и... взяв тайм аут (чисто фиктивный, что бы не расслаблать продавца) созвонился только через 3 дня. Говорю: "Понимаете ли 600 т.р. за 1/2 доли - цена хорошая, но вот непонятно каким образом покупать долю если нет отказа от первоочередного права покупки"? Девушка отвечает: "Отказ - не проблема, люди местные, денег у них нет и покупать они не будут. Эти вопросы я постараюсь взять себя, но будет сложно...". А вы, говорю, почему не предложете тогда соседям купить у них долю? - вот Вам и квартира. Зачем кредиты брать на покупку другой? И ответ меня сильно порадовал: "Понимаете, квартира "наследственная" и люди думали, что они единственные наследники, но я деньги не печатаю, а следовательно, являясь дальней родственницей умершей, схватилась за возможность получить халявные квадраты пусть и в долях. Из-за этого они теперь со мной, мягко говоря, не общаются". И у меня все сложилось...

     А теперь следите за действиями - может пригодиться однажды. если сможете справиться. Предлагаю ей следующее: "Если Вы любезно предоставите мне телефон "второго собственника" и фиктивно побудете моей родственницей, например троюродной сестрой, то я, в виде благодарности за помощь, существенно увеличу Вашу прибыль с продажи. Как? Давайте телефон и увидите сами". Девушка заинтересовалась, на том и порешили.

     Набираю заветный номер, представляюсь родственником той девушки (якобы троюродная сестра) и сообщаю о том, что у нее проблемы финансового характера и я выкупаю её долю, но чтобы не загонять себя в неудобную ситуацию и не извещать Вас о сумме продажи, а так же что бы не брать нотариальный отказ от Вашего преймущественного права покупки (зачем эта волокита), мы с ней договорились о дарении (в этом случае нотариальный отказ не нужен), ну а потом, якобы, я помогу решить её финансовые проблемы. А далее, планирую сделать евро-ремонт дорогущий (затрат предстоит минимум на 1 млн. не меньше), но одному вкладываться не хочется. Не готовы ли в равных долях поучаствовать в ремонте общей квартиры финансами, собственность - то долевая?" (прощупываю так сказать). Ответ очевиден: "У нас и так денег нет, а тут еще Вы со своими ремонтом. На жизнь не хватает, дочка учиться пошла на платный факультет"... понял говорю, извините... и кладу трубку. Подождал пару дней... потом звоню опять и по-дружески так (мы ведь уже знакомы) говорю: "Иван Иванович, а знаете, я тут посидел - подумал, у Вас сложная ситуация, у "сестры" тоже (якобы ей тоже жаль расставаться с единственным жильем), а меня совесть мучает. Давайте я Вашу долю куплю, Вам ведь деньги тоже нужны, а в комнате Вы все равно не живете. Плюсы якобы на лицо, и Вам решение вопроса и мне с сестрой жить поуютнее будет, чем с чужими, ну а с ремонтом подождем пока (у "сестры ведь тоже якобы проблемы финансовые и их решать нужно)... и между делом так называю сумму порядка 900 т.р., что за комнату в 14 кв.м. составляет аж почти 65000 р. за 1 кв.м. (средняя цена квадрата в Волоколамске тогда была 50 т.р.). В такой ситуации люди забывают про зоны общего пользования (туалет, ванная, кухня, прихожая и пр.), а в голове у них 14 кв.м. и предложенные мною 64000 р. за 1 кв.м. (тут любой знакомый скажет: "Дурак, продавай конечно же пока предлагают такие деньжищи!"). Думаю, Вы догадываетесь, что после небольшого семейного обсуждения, он перезвонил и ответ был положительным. Yes!!! Первый этап пройден.

     Теперь началась игра в другую сторону... только бы получилось... Звоню той девушке, которая помогла с номером телефона и счастливым голосом говорю: "А как Вы относитесь к тому, если вместо 600 т.р., Вы получите 800 т.р.?"... (мне кажется, что она даже взвизгнула от радости). "Да!" - говорит: "Конечно же я согласна!" (немного отступления: Я никогда не работаю по принцыпу разовой сделки и привык с любыми клиентами расставаться в дружеских отношениях (что бы рекомендавали, хвалили и писали положительные отзывы... только в этом случае ко мне придут другие и я все равно заработаю своё. Как говориться: "Лучше с сотни по 1 рублю и расстаться друзьями, чем с одного забрать 100 и остаться "уродом" в его глазах)), а следодовательно пытаться обманывать человека, с которым договорился, нет никакого смыла - начнется паника, переживания, злость и ничего не состоится...

       Итак: 900,000 р. + 800,000 р. = 1,700,000 р. (+ 50 т.р. мне заплатили друзья за проделанную работу, по собственной инициативе). Итого вышло - 1,750,000 р. Сделку делали в один день, но в разное время (люди-то в ссоре между собой, встречаться им не хотелось, а следовательно нам это только на руку - цены на доли останутся для продающих сторон неизвестными). Юридические тонкости описывать не буду, я уже 8 лет работаю впаре с профессиональным юристом и этих вопросов вообще не касаюсь, скажу только одно: За 1,750,000 р. мои друзья стали счастливыми обладателями 2-х комнатной квартиры (подобная "распашенка" в 46 кв.м. в то время стоила 2,2 млн.). Все прошло замечательно и все остались довольны и это самое важное (при регистрации произвели объединение долей и объект стал целым). Обращаю внимание - было это всего лишь полтора года назад (лето 2011 г.). Сейчас эта квартира стоит уже около 2,4 млн. - 2,5 млн. и скоро её планируют продавать... (угадайте кто этим займется :)) Пока же в квартире проживают арендаторы из Московской фирмы, которые исправно платят 17 т.р. + свет (ежемесячный платеж по ипотеке за эту квартиру около 14 т.р. в месяц). Квартира сама себя окупает, дочька одного из прежних собственников учится, девушка живет в новой квартире (кстати сделку делали тоже через нас... "только у Вас и ни у кого больше" - такими были слова девушки), ну а я получил прибыль, как финансовую, так и дружескую (если так можно выразиться).

     P.S. Спросите любого агента с опытом работы, сколько стоит 1/2 доли в праве на 2-х комн.кв. на Рижском шоссе, если собственники "в контрах" и не общаются? Вам ответят - это геморрой и больше 600-700 т.р. с этого не заработать + никто из "зажравшегося большинства" риэлторов меньше чем за сотню т.р. работать не станет (а платить эти деньги придется Вам, так как ситуация сложная и "пресловутой наценочки" не получится :) (я вообще не работаю с наценкой, считая её пережитком 2004-2008 годов и обманом клиентов, но об этом в одной из моих следующих блогов).

      На сём позвольте откланяться и помните, в подобных ситуациях (долевое право собственности) выгодная продажа возможна, но для этого необходимо "задвинуть" на сложные отношения между собственниками и объединившись, продать квартиру как один целый объект, иначе в выгоде будут все, кроме Вас!... но это уже другая история... Всего доброго Вам! Продавцам и покупателям - удачных сделок, а коллегам - поменьше жадности и высокомерия. Относитесь к клиенту так, как хотите, чтобы относились к Вам!

 

Смирнов Алексей
Руководитель отдела продаж
ООО "Мир недвижимости"
тел.: 8 926 328-59-96
 
Цитирование возможно только с согласия создателя статьи
и строго с указанием прямой ссылки на первоисточник.

Оставьте свой комментарий по поводу прочитанного


Другие статьи на эту тему: