Одни грызутся, а другие получают халявные квадраты в собственность.

    Одни мои хорошие знакомые обратились как-то за помощью в покупке квартиры в ипотеку... и не потому, что жить негде, а потому, что хорошая "белая" зарплата давала такую возможность. Зачем влезать в кредитную кабалу по собственному желанию если нет нужды?... спросите Вы. А я их поддержал и ответ на Ваш вопрос ниже.

     Простая математика, немного изобретательности, чуточку обаяния и... после недолгих поисков я через местную газету "зацепился за 1/2 доли" в одной из двухкомнатных квартир на Рижском шоссе. "Но комнату купить в ипотеку невозможно, а тем более если собственность долевая" - скажет тот, кто в этом разбирается и будет прав (ипотечные кредиты не предоставляются на приобретение долей права собственности). Но... Однажды мне уже удалась одна подобная процедура и грех не рискнуть снова, особенно ради близких друзей.

     Итак, после долгого общения с девушкой-продавцом 1/2 доли, которая так же решила "улучшиться" за счет кредитных средств, я понял, что продажа доли ей необходима для того, чтобы располагать теми самыми 15%-20% для первоначального взноса (требование банков, предоставляющих кредиты). Средняя сумма ипотечной сделки по Волоколамску, согласно нашей статистике, тогда составляла 2,5-2,6 млн.р. (хрущевки брать местные не желают и сейчас, а цены на 2-х комн. кв. в Волоколамских "панельках" (если уж брать кредит, то нужно покупать что-то стоящее) сильно кусаются и откровенно завышены, но людей эти дома притягивают из-за площади кухни в 10 кв.м.). После моих грубых подсчетов, получилось, что человек расчитывал на 500-600 т.р... так как больше ей никто и не предлагал. Чтож думаю, цена неплохая и очень интересная, но тема скользкая, ведь долевое право не предполагает четкое определение зон пользования квартирой, а следовательно не понятно чем владеешь (не говоря о дополнительных проблемах, связанных с получением нотариального отказа от преймущественно права покупки и пр.). Радовало только одно - квартира обжитая, с косметическим ремонтом, чистенькая и ухоженная, но одна из комнат наглухо закрыта, а следовательно второй собственник располагает другим жильем. Это подсказывало мне, что успех возможен (так как при хороших отношениях между собственниками, вторую комнату на 2 замка не запирают, но об это чуть позже...). Итак пришел, посмотрел, подумал, посчитал и... взяв тайм аут (чисто фиктивный, что бы не расслаблать продавца) созвонился только через 3 дня. Говорю: "Понимаете ли 600 т.р. за 1/2 доли - цена хорошая, но вот непонятно каким образом покупать долю если нет отказа от первоочередного права покупки"? Девушка отвечает: "Отказ - не проблема, люди местные, денег у них нет и покупать они не будут. Эти вопросы я постараюсь взять себя, но будет сложно...". А вы, говорю, почему не предложете тогда соседям купить у них долю? - вот Вам и квартира. Зачем кредиты брать на покупку другой? И ответ меня сильно порадовал: "Понимаете, квартира "наследственная" и люди думали, что они единственные наследники, но я деньги не печатаю, а следовательно, являясь дальней родственницей умершей, схватилась за возможность получить халявные квадраты пусть и в долях. Из-за этого они теперь со мной, мягко говоря, не общаются". И у меня все сложилось...

     А теперь следите за действиями - может пригодиться однажды. если сможете справиться. Предлагаю ей следующее: "Если Вы любезно предоставите мне телефон "второго собственника" и фиктивно побудете моей родственницей, например троюродной сестрой, то я, в виде благодарности за помощь, существенно увеличу Вашу прибыль с продажи. Как? Давайте телефон и увидите сами". Девушка заинтересовалась, на том и порешили.

     Набираю заветный номер, представляюсь родственником той девушки (якобы троюродная сестра) и сообщаю о том, что у нее проблемы финансового характера и я выкупаю её долю, но чтобы не загонять себя в неудобную ситуацию и не извещать Вас о сумме продажи, а так же что бы не брать нотариальный отказ от Вашего преймущественного права покупки (зачем эта волокита), мы с ней договорились о дарении (в этом случае нотариальный отказ не нужен), ну а потом, якобы, я помогу решить её финансовые проблемы. А далее, планирую сделать евро-ремонт дорогущий (затрат предстоит минимум на 1 млн. не меньше), но одному вкладываться не хочется. Не готовы ли в равных долях поучаствовать в ремонте общей квартиры финансами, собственность - то долевая?" (прощупываю так сказать). Ответ очевиден: "У нас и так денег нет, а тут еще Вы со своими ремонтом. На жизнь не хватает, дочка учиться пошла на платный факультет"... понял говорю, извините... и кладу трубку. Подождал пару дней... потом звоню опять и по-дружески так (мы ведь уже знакомы) говорю: "Иван Иванович, а знаете, я тут посидел - подумал, у Вас сложная ситуация, у "сестры" тоже (якобы ей тоже жаль расставаться с единственным жильем), а меня совесть мучает. Давайте я Вашу долю куплю, Вам ведь деньги тоже нужны, а в комнате Вы все равно не живете. Плюсы якобы на лицо, и Вам решение вопроса и мне с сестрой жить поуютнее будет, чем с чужими, ну а с ремонтом подождем пока (у "сестры ведь тоже якобы проблемы финансовые и их решать нужно)... и между делом так называю сумму порядка 900 т.р., что за комнату в 14 кв.м. составляет аж почти 65000 р. за 1 кв.м. (средняя цена квадрата в Волоколамске тогда была 50 т.р.). В такой ситуации люди забывают про зоны общего пользования (туалет, ванная, кухня, прихожая и пр.), а в голове у них 14 кв.м. и предложенные мною 64000 р. за 1 кв.м. (тут любой знакомый скажет: "Дурак, продавай конечно же пока предлагают такие деньжищи!"). Думаю, Вы догадываетесь, что после небольшого семейного обсуждения, он перезвонил и ответ был положительным. Yes!!! Первый этап пройден.

     Теперь началась игра в другую сторону... только бы получилось... Звоню той девушке, которая помогла с номером телефона и счастливым голосом говорю: "А как Вы относитесь к тому, если вместо 600 т.р., Вы получите 800 т.р.?"... (мне кажется, что она даже взвизгнула от радости). "Да!" - говорит: "Конечно же я согласна!" (немного отступления: Я никогда не работаю по принцыпу разовой сделки и привык с любыми клиентами расставаться в дружеских отношениях (что бы рекомендавали, хвалили и писали положительные отзывы... только в этом случае ко мне придут другие и я все равно заработаю своё. Как говориться: "Лучше с сотни по 1 рублю и расстаться друзьями, чем с одного забрать 100 и остаться "уродом" в его глазах)), а следодовательно пытаться обманывать человека, с которым договорился, нет никакого смыла - начнется паника, переживания, злость и ничего не состоится...

       Итак: 900,000 р. + 800,000 р. = 1,700,000 р. (+ 50 т.р. мне заплатили друзья за проделанную работу, по собственной инициативе). Итого вышло - 1,750,000 р. Сделку делали в один день, но в разное время (люди-то в ссоре между собой, встречаться им не хотелось, а следовательно нам это только на руку - цены на доли останутся для продающих сторон неизвестными). Юридические тонкости описывать не буду, я уже 8 лет работаю впаре с профессиональным юристом и этих вопросов вообще не касаюсь, скажу только одно: За 1,750,000 р. мои друзья стали счастливыми обладателями 2-х комнатной квартиры (подобная "распашенка" в 46 кв.м. в то время стоила 2,2 млн.). Все прошло замечательно и все остались довольны и это самое важное (при регистрации произвели объединение долей и объект стал целым). Обращаю внимание - было это всего лишь полтора года назад (лето 2011 г.). Сейчас эта квартира стоит уже около 2,4 млн. - 2,5 млн. и скоро её планируют продавать... (угадайте кто этим займется :)) Пока же в квартире проживают арендаторы из Московской фирмы, которые исправно платят 17 т.р. + свет (ежемесячный платеж по ипотеке за эту квартиру около 14 т.р. в месяц). Квартира сама себя окупает, дочька одного из прежних собственников учится, девушка живет в новой квартире (кстати сделку делали тоже через нас... "только у Вас и ни у кого больше" - такими были слова девушки), ну а я получил прибыль, как финансовую, так и дружескую (если так можно выразиться).

     P.S. Спросите любого агента с опытом работы, сколько стоит 1/2 доли в праве на 2-х комн.кв. на Рижском шоссе, если собственники "в контрах" и не общаются? Вам ответят - это геморрой и больше 600-700 т.р. с этого не заработать + никто из "зажравшегося большинства" риэлторов меньше чем за сотню т.р. работать не станет (а платить эти деньги придется Вам, так как ситуация сложная и "пресловутой наценочки" не получится :) (я вообще не работаю с наценкой, считая её пережитком 2004-2008 годов и обманом клиентов, но об этом в одной из моих следующих блогов).

      На сём позвольте откланяться и помните, в подобных ситуациях (долевое право собственности) выгодная продажа возможна, но для этого необходимо "задвинуть" на сложные отношения между собственниками и объединившись, продать квартиру как один целый объект, иначе в выгоде будут все, кроме Вас!... но это уже другая история... Всего доброго Вам! Продавцам и покупателям - удачных сделок, а коллегам - поменьше жадности и высокомерия. Относитесь к клиенту так, как хотите, чтобы относились к Вам!