Последнее обновление 01.03.2017 года
Здравствуйте. Сегодня 01 марта 2017 года, а, следовательно, поздравляю всех с наступлением календарной весны и началом сезона продаж загородной недвижимости (земельных участков, дачных домиков, домов и т.д.). Речь сегодня пойдёт о так называемых "клубных посёлках", а точнее о новых коттеджных посёлках эконом класса с откровенно дешёвой землёй.
Естественно, каждый из нас ищет выгоды. Естественно я, как продавец недвижимости с опытом работы по продаже загородной недвижимости в Волоколамском районе с 2005 года, каждого в этом понимаю и даже с Вами согласен. Но... Как говорил работник Балда из известной сказки: "...не гнался бы ты - Поп, за дешевизной"... и вот почему.
При поиске уютного земельного надела для строительства дачи или дома, Вы преследуете естественную цель - купить максимум за минимум. Естественно место для Вас будет важным фактором, но, всё же, решение Вы примете опираясь на стоимость - это факт. Но, я считаю, что стоит учитывать не саму стоимость, а репутацию и надёжность продавца (речь не о посреднике, а именно продавце участков, то есть собственнике проекта коттеджной застройки). Одного поля в живописном месте тут будет мало. Нужны еще: инфраструктура посёлка, юридическая безопасность при покупке, транспортная доступность, финансовая чистоплотность администрации посёлка в будущем, а так же, гарантии... Какие именно гарантии я имею ввиду. А имею я ввиду, гарантии Вашего контрагента - собственника (администрации) посёлка, в соответствии с которыми Вы бы чувствовали себя безопасно, комфортно и, отсюда следует, спокойно. Именно гарантии и репутация, формируют позитивное мышление покупателя - члена сообщества (посёлка, товарищества и т.д.). Именно по репутации и гарантиям нас всех рекомендую, нам звонят, с нами встречаются и... у нас покупают.
Многие помнят первый - глобально-экономический кризис в современном мире в 2009-2011 годов. Именно тогда зародилось интересное и новое слово в продаже участков - "клубный посёлок". У этих посёлков названия красивые и разные, а вот суть одна - заманчиво дешёвые предложения (ну совсем за копейки). А вот какой принцип и с чем столкнулись покупатели такой земли тогда, в первый кризис (из практики и отзывов моих клиентов). Земля дешёвая, лишь тогда, когда её отдают или в убыток (никогда при продаже в посёлках) или по себестоимости её приобретения (как правило в нашем случае). Но, Вы же понимаете, что купив поле и сменив разрешённое использование на "дачное строительство" или пр., требуется еще сделать проект, провести межевание участков в соответствии с этим проектом, осуществить прокладку дорог внутри посёлка, подвести коммуникации, электрифицироваться и т.д. Но как быть, если имущество продаётся "за гроши" (по себестоимости)?... На что жить посёлку?... И тут наступает самое интересное, а именно. Вы купили участок, Вам он обошелся недорого, но именно это даёт возможности администрации посёлка не торопливо осуществлять его развитие и Вы с этим будете мириться - земля-то обошлась недорого и Вы это понимаете. А соответственно живёте Вы пока без охраны в поле с генератором, но уже живёте и всё вроде радует. А рядом с Вами растут новые домики, но охраны и ограждения посёлка, а так же электричества и пр. пока нет (земля-то дешёвая)... и вот, когда объем проживающих стал существенным и терпение людей заканчивается, а жить с генератором стало лень, Вы начинаете инициировать работу администрации и требовать тех благ, которыми Вас заманили (кроме цены). А администрация начинает Вам помогать, но тут цены уже перестают радовать, но Вы терпите, ссылаясь на то, что земля дешёвая и тут можно и потратиться чуть более. А потом, когда инфраструктура посёлка создана (за Ваш счёт), начинается эксплуатация. И вот именно в этот момент, люди начинали жалеть о покупке. Администрация, пользуясь тем, что посёлок плотно застроили и каждый из проживающих вложил деньги, время и силы в каждый из своих домиков, начинает зарабатывать, взвинчивая Вам эксплуатационные расходы. В то время они составляли от 5-7 т.р. до 15 т.р. по Волоколамском району (для примера, такие же расходы в обычном садовом товариществе, созданном в начале 90-х годов, до сих пор редко превышает 10 т.р. В ГОД! ...ТАМ ТОЖЕ ЕСТЬ И ОХРАНА И СВЕТ И ПР. БЛАГА). Понимаете о чём я?...
Таким образом, когда Вы обросли бытом, Вас начинают "доить" и на Вас зарабатывать по 100-150 т.р. в год с каждого, ежегодно, стабильно повышая аппетиты. И даже если Вы захотите выйти из этой кабалы - Вам будет сложно, так как покупатель, которого Вы ищете, не будет рад тем платежам, которые Вы платите, а они уже известны, понятны и... высоки. Соответственно и с продажей не особо получается, как правило, а долги за коммуналку растут. И вот, Вы понимаете всё, но уже поздно. Правильные выводы начали приходить в головы таких жителей посёлков, только в 2013-2015 г. (когда закончились так называемые "каникулы по оплате" или "помощь при строительстве" - называют их как хотят). И вроде бы, учитывая этот опыт, люди "поумнели" и снова начали покупать "товар с лицом", но грянул второй кризис, который снова развязал руки "торговцам перспективами" на голом месте и... СНОВА НЕДОРОГО!
И если понимание той действительности еще у кого-то осталось, то деньги обесценились и люди стали рисковать, снова покупая такую бросовую "халяву" в поле. Естественно с желанием получить выгоды... но к "старым проблемам" добавились новые - в делах, касательных получения прибыли, коммерция начала возвращаться в 90-е года. И я готов привести пример.
Есть один новый коттеджный посёлок (почему-то лавры Новорижского шоссе до сих пор покоя всем не дают, даже в 25 км. от трассы названия улыбают), расположен этот новый перспективный посёлок эконом класса в районе одной из деревень моего - Волоколамского района Московской области, о чём говорит информация на сайте представителя, вот она:
Всё супер! Места крутецко-живописные, рядом национальный заповедник "ЗАВИДОВО", сосновый благородный лес в 200 м., река Локнаш рядом, земля - песчаник, совсем недорого! Естественно, учитывая эконом, на момент начала продажи участков, не было ни межевания, ни каких либо дорог, ни электричества, а как Вы хотите - ДЁШЕВО ВЕДЬ! Участки продавали по ген.плану, который представлен выше. Продажа ведётся через Москву, а следовательно покупатели - это так же Москвичи, уставшие от города и его минусов. Продавцы начали агрессивную рекламную компанию - реклама везде, в интернете, вдоль дорог много рекламной самоволки с кричащей ценой... и вот... мои знакомые повелись на это шоу.
Давно искали достойный участок в Родных краях (корни как раз из этой деревни Волоколамского района, что и стало причиной, а цена - решающим фактором). Купили осенью 2016-го. Быстро установили домик, огородились, и хотя до электрификации пока дело не дошло, они были счастливы факту наличия зарегистрированного (во время) строения, но счастье это длилось не очень долго... так как через пару месяцев (буквально на днях) случилось неожиданное:
Их домик сожгли! Почему именно сожгли? Да потому, что с их домиком, сгорели еще пару шоу-румов администрации посёлка, в другом конце поля (фото мест ниже).
А так же, сгорело имущество тех, кто только готовился построиться.
В общем, вместо посёлка там снова поле с остовами домиков несчастных людей, которые доверились сладким трелям продавцов, а продажи идут как прежде.
Давайте вернёмся к гарантиям и репутации... На лицо, разборки из 90-х, причины которые побудили решать вопросы подобным варварским образом, могут быть любыми: не оплатили работу геодезистов по межеванию посёлка, споры между строителями, конкуренция между посёлками, коих пруд-пруди, возможно элементарный конфликт внутри учредителей (собственников поля несколько), может просто кому-нибудь не занесли за перевод земли... Гадать можно сколь угодно, но речь всё-таки о репутации посёлка, которая испорчена. И о гарантиях, гарантиях безопасности для жителей посёлка. И, дай Бог, поджигателя найдут, что вряд ли - места глухие и свидетелей нет, но как быть тем, кто уже доверился?...
Таким образом, появился новый фактор, который только подтверждает мои выводы о приобретении участков в подобных местах, а именно: "Я считаю, что покупать подобные "эконом" участки в начальной стадии создания посёлков (любых) всё же не стоит - нужно подождать". Ожидание даёт Вам плюсы: Вы купите уже оформленное, место будет уже освоено, охрана уже будет, будет и электричество, будут отзывы владельцев, а так же будет чёткое понимание эксплуатационных расходов за владение и т.д. Да, возможно, участок будет дороже, но не на столько, что бы это Вас испугало... как минимум не дороже тех, потерь, которые понесли люди из-за отсутствия сторожа и пр.
Резюмирую: Друзья, помните всегда, дешевизна опасна, опасна в любом деле, так как именно дешевизна - это первый путь к потенциальным проблемам. Фактор цены кружит всем нам голову, но низкая цена должна настораживать. Хотите чувствовать себя безопасно, не нужно думать, что все вокруг "дураки" готовые отдать Вам лучшее задарма, нужно понимать, что любой коммерческий проект имеет смысл только тогда, когда он выгоден (прибылен для организатора), а следовательно, на Вас либо заработают, но позже, либо бросят Вас в поле с Вашим домиком, отбив затраты, но не получив прибыли (так тоже бывает). Я лично, как риэлтор, так же не сотрудничаю с новыми посёлками, но по своим причинам, которые излагать здесь не буду, но они так же в своё время стали основанием для опыта (не положительного как Вы понимаете).
Выложу еще несколько фоток пепелища, как примера страданий человеческих за проблемы других. Дай Бог, чтобы всё было застраховано и никто не пострадал, а виновных быстро нашли и наказали по закону.
С уважением, Смирнов Алексей
Управляющий агентством
ООО "МИР НЕДВИЖИМОСТИ"
город Волоколамск
p.s. Понравилась статья? Поделитесь ссылкой на неё с друзьями или в соц.сетях. Благодаря Вам, кто-то может стать счастливее, сам того не понимая, не поддавшись уговорам купить дёшево.
| Оставьте свой комментарий по поводу прочитанного |
Другие статьи на эту тему:
8(49636)32-003 Звоните! 
