Продажа участков у трассы «MOSCOW RACEWAY».

          Собака с большой дороги

     Чтобы стало понятнее, откуда вообще взялась одуревшая от гула моторов собака, опишу окрестности новоиспеченной трассы. Располагается она в 77 км от Москвы, заполоняя собой почти все пространство между Ново-Рижским и Волоколамским шоссе. Со стороны «Новой Риги» (трасса М9 «БАЛТИЯ») «Moscow Raceway» вплотную примыкает к деревне Шелудьково, со стороны «Волоколамки» она граничит с деревней Федюково. А рядом с населенными пунктами, в свою очередь, примостилось несколько садовых товариществ. Ну а где жилье, там и собаки.    

     Итак, с трудом избежав телесных повреждений и немного утихомирив пса, мы наконец смогли приступить к измерениям. Оказалось, впрочем, что не все так плохо и максимальный уровень шума все же не дотянул до предельно допустимого в населенных пунктах значения: при кратковременно разрешенных в зоне жилой застройки 70 дБА намеренные Антоном пиковые значения составили лишь 68.

     «Сегодня еще терпимо, хотя собаки даже такого гула не выдерживают и не могут привыкнуть к нашему «шумному соседу», да и люди тоже» — вздыхает подошедшая к нам дама, которая обычно проводит в деревне все лето.

     — «А вот пару недель назад, в день открытия трассы, был настоящий ад. Моторы ревели раза в три сильнее, это точно, да еще и вертолеты летали. Наши знакомые из соседнего садоводства даже решили, что началась война и идет артобстрел. Если такое будет повторяться часто, хоть дом продавай. Хотя кто его теперь купит?»

     К слову, на вопрос о частоте гонок косвенно ответили сами владельцы Moscow Raceway. В одном из интервью они пояснили, что планируют окупить трассу за десять лет. Планы очень оптимистичные, ведь согласно мировой практике,  гоночные объекты подобного уровня выходят на прибыль не раньше чем через 20-25 лет. И чтобы сократить этот показатель вдвое, масштабные спортивные мероприятия нужно проводить чуть ли не каждые выходные сезона (с апреля до середины октября). Кстати, начинаются заезды, как уже показал опыт месячного использования подмосковного претендента на проведение "Формулы-1", с семи часов утра… а завершаются  за час до полуночи. И так два-три дня подряд, как правило, в выходные дни, а то еще и пятницу прихватывают.

          Много шума, и — ничего!

          Гонки на выживание

     Между тем, по сведения руководителя аналитического центра портала ГдеЭтотДом.РУ Александра Пыпина, цены в окрестностях трассы уже снизились примерно на 10%, а предложений прибавилось. Сейчас, например, в д. Шелудьково выставлен на продажу небольшой бревенчатый домик, окруженный участком в 11 соток. Просят за него 1 млн. руб. Здесь же можно приобрести участок без строений (0,15 га) за 1,35 млн. руб. Участок такого же размера в д. Федюково обойдется на 0,3 млн. руб. дешевле. Из дачных участков, в одном из  расположенных по соседству садовых товариществах - СНТ "Пресненцы", земельный участок под садоводство с домиком обойдется Вам в 900 тыс. руб. Такую цену просят за дачу на классических шести сотках, засаженных фруктовыми деревьями и кустарниками. Данные предложения, скорее всего,  еще не ценовой минимум. По прогнозам Валерия Лукинова, как только Moscow Raceway войдет в режим активной эксплуатации (нынешнюю стадию, когда на полную катушку используются лишь двое выходных в месяц, можно назвать лишь разминкой), цены на недвижимости снизятся еще на 15-17%, а в течение трех последующих лет они могут упасть на 30-50%.

     Объясняется такой прогноз не только соседством с трассой "Формулы-1", но и значительной удаленностью от Москвы. Причем, даже сейчас по аналогичным ценам можно подыскать объекты по той же «Новой Риге», но на 20-30 км. ближе к столице. Скорее всего, по той же причине не очень активно идут продажи и в организованных коттеджных поселках, расположенных неподалеку от Moscow Raceway. Впрочем, близость к трассе в данном случае относительная. Так, по данным Vesco Consulting, самый близкий из них, "Руза — Family Park", расположен в 7 км от трассы. На такое удаление даже при самых шумных гонках долетят лишь невнятные отголоски звуков моторов.
Вообще коттеджных поселков в зоне 75-80 км от МКАД по Ново-Рижскому шоссе совсем немного, причем большинство из них продается по схеме "участок без подряда". В самых дорогих цены не дотягивают до отметки $5 тыс. за сотку, но есть варианты и вдвое дешевле. Но даже такие цены оказываются малоинтересными для покупателей. Не случайно в некоторых поселках предлагаются существенные скидки. "В частности, скидка 30% действует на отдельные участки в "Алешкино-3", скидка в 15% на некоторые объекты в поселке "Место под солнцем",— рассказывает Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting.— Увеличение стоимости участков зафиксировано только в одном проекте — "Сальвадор". С 1 августа цены в поселке возросли на 5-8% (в зависимости от расположения надела)".

     Пока владельцы домов и участков, оказавшихся в критической близости к Moscow Raceway, решают, продавать им свою недвижимость прямо сейчас или все же немного подождать в надежде на лучшее будущее, а риэлторы сокрушаются, что объекты в этой зоне ну никак не желают продаваться, вокруг гоночной трассы начал прорисовываться совсем другой, параллельный мир. О нем заявляют многочисленные рекламные щиты, установленные вдоль Ново-Рижского шоссе и даже на МКАД, предлагающие участки вокруг трассы "Формулы-1". Приобрести их отсылают в одно из агентств недвижимости, которое специализируется на реализации удаленных от Москвы земель.
Правда, на сайте этого агентства объекты у деревень Шелудьково или Федюково Волоколамского района не значатся, что при обилии наружной рекламы кажется удивительным. "Это участки уникальные, поэтому мы решили не вывешивать их в интернете на всеобщее обозрение, а рассказывать о них нашим клиентам в индивидуальном порядке",— объяснил менеджер компании, к которому я обратилась под видом покупателя. Оказалось, что предлагаемая земля располагается в радиусе 1,5 км от Moscow Raceway, а местами вообще примыкает к ней.  Это земли поселений, которые предназначены для возведения многофункциональных спортивных объектов. Однако, по словам менеджера, ничто не мешает построить на них жилой дом или коттеджный поселок — просто юридически оформить его придется несколько иначе. Участки предлагаются в основном масштабные — от 3 до 20 га, за $10 тыс./сотка и дешевле, если выбрать объект большой площади. Впрочем, готовы продать и 50 соток, правда цена за сотку составит $15 тыс.

     Со стороны цены выглядят просто фантастическими, учитывая, что по ценам в три-шесть раз ниже заявленных плохо продаются даже небольшие участки, а в примыкающих к трассе деревнях с радостью продадут наделы по $3 тыс. за сотку. Однако, по мнению генерального директора аналитического портала Земер.Ру Ильи Терентьева, своя логика в таком ценообразовании все же имеется. «$15 тыс. за сотку — это, конечно, перебор» — комментирует ситуацию он.— «А вот $10 тыс.— цена довольно объективная, особенно если учитывать, что она прайсовая, то есть в процессе переговоров снизится на 25-30%. Ведь продает эти участки крупнейший землевладелец этого региона банк "Развитие-Столица" (экс-банк "Визави"), в активе которого более 20 тыс. га в Волоколамском районе. Ему же принадлежит и трасса "Формулы-1", в дальнейшем развитии окрестностей которой банк напрямую заинтересован. Поэтому он будет сюда подтягивать дополнительные инвестиции, что, в свою очередь, сделает бизнес компаний, заинтересовавшихся предлагаемыми участками, более результативными. Конечно, в первую очередь нужно говорить не о жилье, а о гостиницах, ресторанах, дополнительных спортивных объектах, которые станут «подпитываться» от якорного инфраструктурного объекта этой местности — трассы Moscow Raceway. Хотя и возможность появления здесь коттеджных поселков высокой ценовой категории я бы тоже не исключал. Их можно было бы позиционировать как объект временного проживания».

     Правда, желающих приобрести такое жилье едва ли найдется много. "Интерес к гонкам "Формулы-1" проявляет не более 1% покупателей,— говорит руководитель отдела загородной недвижимости агентства Tweed Ирина Калинина.— У нас есть только один покупатель, который коллекционирует спортивные автомобили, но он живет в Москве, у него есть дом в Подмосковье, далеко от трассы, и он не собирается перебираться ближе к трассе".
Что же касается гостиничного бизнеса, вернее, краткосрочной аренды, то владелец одного из домов в д. Шелудьково уже пытается ее активно внедрить. Дом, который он предлагает в аренду, новый и современный: с тремя спальнями, каминным залом, баней, коптильней и зоной барбекю. Просит он за дом 15 тыс. руб. в сутки (это уровень расценок на выходные). Правда, желающих пока не находится. Возможно, к гонкам в классе "Гран-Туризмо", которые прошли на Moscow Raceway 1 и 2 сентября, что-то и изменилось… Хотя, если честно, верится в это с трудом.

По материалам «Коммерсант».