Анализ рынка Волоколамской недвижимости за декабрь 2014 г.

     Как развиваются события на рынке Волоколамской недвижимости в связи с экономической обстановкой в стране?  Пока сложно четко определить направление развития событий, ведь ситуация еще не изменилась, курс так же «пляшет», ставки по ипотечным кредитам стали еще более высоки (с декабря все банки повысили ставки по ипотечным продуктам, в связи с увеличением ставки ЦБ РФ до 17%), нервы покупателей и продавцов на пределе, все торопятся, в большинстве случаев, сами не понимая куда именно они торопятся. Что ж, давайте обратимся к цифрам.

     Комнаты в Волоколамске.  Ситуация никак не изменилась. Предложений по комнатам в Волоколамске временно нет. Примерная стоимость прошлого месяца, составила прежние 52.941 р. за 1 кв.м.

     Однокомнатные квартиры. За декабрь 2014 г. стоимость однокомнатных квартир в очередной раз снизилась с   37.010 р./кв.м. (по состоянию на 01.12.2014 г.) до 36.262 р./кв.м. (по состоянию на 01.01.2015 г.).  Снижение составило  2% (-748 р./кв.м.). Стандартная однокомнатная квартира в 31 кв.м. в завершении ноября стоила около 1.15 млн.р. (в сельской местности) и от 1,5 млн.р. (для городской черты).

 

     Двухкомнатные квартиры.  Стоимость двухкомнатных квартир в декабре 2014 г. существенно снизилась с 40.646 р./кв.м. (по состоянию на 01.12.2014 г.) до 33.256 р./кв.м. (по состоянию на 01.01.2015 г.).  Снижение на 7.390 р./кв.м. (снижение более чем на 18%). Такое существенное снижение стоимости в декабре вызвано повышенным покупательским спросом, связанным с активным вложением средств, в целях обеспечения их сохранности от возможных экономических рисков. Таким образом, на рынке Волоколамской недвижимости происходит «вымывание» ликвидных объектов, что приводит к дефициту предложений. Следовательно, в свободной продаже остаются лишь «застоялые неликвиды», которые существенно дешевле аналогов, а следовательно цена квадратного метра снижается, как и само качество предложений. В настоящее время (декабрь 2014 г.), на Волоколамском рынке двухкомнатных квартир, спрос на жилье в хорошем состоянии в независимости от места расположения, уже превосходит предложение.

     Трехкомнатные квартиры. В декабре 2014 г. стоимость на трехкомнатные квартиры в Волоколамске и Волоколамском районе так же снизалась с 47.383 р./кв.м. (по состоянию на 01.12.2014 г.) до 45.757 р./кв.м. (по состоянию на 01.01.2015 г.).  Снижение составило 1.626 р./кв.м. (-3.4%). Ситуация с трехкомнатными квартирами полностью соответствует ситуации по двухкомнатным, за исключением того, что трехкомнатные квартиры в Волоколамском районе изначально дороже, а следовательно менее востребованы со стороны покупателей и колебания в этом сегменте менее значительны. Сейчас стандартная 3 комн. квартира стоит от 2.1 млн.р. (в сельской местности) и от 4,5 млн.р. (для городской черты).

     Четырехкомнатные квартиры. За текущий месяц средняя стоимость 1 кв.м. осталась на прежнем уровне в 51.428 р./кв.м. (по состоянию на 01.01.2015 г.).  Изменений не было, видимо, не готовы люди покупать в Волоколамске  подобное жилье, отдавая предпочтения частным домам. Стандартная 4 комн. квартира площадью 85 кв.м., в декабре 2014 г. стоила прежние 4,3 млн.р. (для сельской местности) и от 4.8 млн.р. (для городской черты).

    Участки в населенных пунктах. За текущий месяц средняя стоимость 1 сотки земли, прогнозируемо снизилась с  60.955 р. (по состоянию на 01.12.2014 г.) до 55.918 р. (по состоянию на 01.01.2015 г.).    Сезонное удешевление составило 5.037 р./ сот. (около 8,3% от стоимости). Тенденция на снижение стоимости сотки земли вызвана климатической особенностью наступающего зимнего периода и невозможностью качественного выбора подходящего варианта для приобретения. Работа по продаже земли почти не ведется. Стандартный участок площадью 15 сот. в последних числах декабря стоил от 400 т.р. (в сельской местности) и от 950 т.р. (для городской черты).

   Садовые участки. За декабрь месяц, средняя стоимость 1 сотки земли в садовых товариществах несущественно снизилась с  29.857 р. (по состоянию на 01.12.2014 г.) до 29.803 р. (по состоянию на 01.01.2015 г.).  Снижение составило всего на 54 р. на каждую сотку дачной земли (-0.2%) и никак не сказалось на спросе. Стандартный участок в СНТ в последних числах декабря 2014 г. стоил от 190 т.р. (в новых товариществах) и от 300 т.р. (для участков в освоенных товариществах).

     Дома в черте населенных пунктов. За текущий месяц средняя стоимость 1 кв.м. площади для капитальных жилых домов Волоколамского района выросла с 20.078 р./кв.м. (по состоянию на 01.12.2014 г.) до 21.382 р./кв.м. (по состоянию на 01.01.2015 г.).  Удорожание составило 1.304 р. (+6%).  После резкого снижения стоимости в октябре 2014 г., цены на дома постепенно возвращаются к своему адекватному состоянию. Сейчас стандартный дом в 100 кв.м. на участке 15 соток, в хорошем состоянии стоит от 2.5 млн.р.  (для сельской местности) и от 5 млн.р. (для городской черты).

 

     Садовые домики (дачи). За текущий месяц средняя стоимость 1 кв.м. на дачные постройки в садовых товариществах Волоколамского района незначительно снизилась с 22.431 р./кв.м. (по состоянию на 01.12.2014 г.) до 22.315 р./кв.м. (по состоянию на 01.01.2015 г.).  Снижение составило всего  116 р. (менее 0.5%).  Тенденция снижения цены на садовые домики, связана с наступлением зимы. Стандартную дачу площадью около 50 кв.м. на садовом участке в 8 сот. в последних числах ноября можно было купить за цену от 550 т.р. (в малоосвоенных товариществах) и от 1.2 млн.р. (для дач на территории освоенных садоводческих товариществ).

     Таким образом, не смотря на спекулятивный ажиотаж на рынке недвижимости и трудную экономическую обстановку в стране, Волоколамский рынок недвижимости пока жив, а цены на прежнем прогнозируемом уровне. Но… на лицо активная скупка наиболее ликвидных объектов, с целью вложения населением свободных денежных средств в потенциально привлекательные объекты. Таким образом, в свободном доступе остаётся лишь невостребованное, цены, конечно, становятся ниже, но и состояние самих объектов как правило плачевное и покупателя не устраивает. В случае, если дефицит «хорошего» жилья не будет восполнен в ближайшее время, произойдет «проседание» рынка из-за того, что владельцы неликвидного жилья в погоне за покупателем начнут корректировать и без того низкие цены, но на качестве предложений это не отразится – недвижимости будет мало и её качество будет «хромать». Второй вариант развития событий – это восполнение рынка новыми предложениями, но по более высокой стоимости (с учетом курсов валют и пр. факторов), что приведет к резкому и колоссальному «взлету» стоимости недвижимости. Что в свою очередь, на фоне отсутствия денег у населения и уже увеличившихся ставок по ипотечным кредитам, сделает невозможным приобретение жилья из-за его невероятно высокой стоимости.

     Подведем промежуточный итог за декабрь.  На наш взгляд, при любом развитии событий, следует ожидать снижения покупательского спроса по причине отсутствия у населения уверенности в «завтрашнем дне». Восстановление прежней ситуации (2012-2013г.г.) вполне возможно, но зависит от ряда экономических и политических факторов, в первую очередь это стоимость нефти, от которой  всё еще зависима наша страна и её благополучие, санкциях, а также размере ставки ЦБ РФ, которая в свою очередь регулирует ставки по кредитам, в том числе и ипотечным. Будет уверенность и деньги (пусть даже кредитные) - будут продажи и покупки!

     P.S. Статистика по продажам, проведенная нами по итогам 2014 года показала, что уровень продаж недвижимости в Волоколамском районе за 2014 год полностью соответствует уровню продаж недвижимости 2012-го года и даже лучше чем уровень продаж 2013-го года. Таким образом, кто бы что ни говорил, статистика за прошедший год показала, что изменение спроса в 2014 г. не было, а следовательно именно 2015 год будет определяющим на рынке Волоколамской недвижимости.  Давайте запасемся терпением…

Смирнов Алексей