Сбербанк вроде и даёт кредит, но иногда почему-то отказывает

     Здравствуйте. В последнее время ипотека становится всё доступнее, а, следовательно, всё более востребованной со стороны покупателей. Если приобретается такой объект недвижимости как дом или квартира - всё относительно понятно: получил предварительное одобрение, после подбора объекта, предоставил документы в банк и после проверки приобретаемого объекта получил одобрение банка, вышел на сделку и купил. По сути, это всё, что необходимо знать, так как получение денег продавцом и тому подобное, уже не особо Вас касается.

     Но что же делать, если у Вас не квартира, а комната, или если не дом, а лишь его часть?... В этой статье попробуем разобраться с основами предоставления кредита на "специфические объекты недвижимости" одним из наших партнёров -  Сбербанком России.

     Давайте сразу поймём, что недвижимость с  названием "часть дома" или "комната" - это конкретный вид недвижимого имущества и никаким образом не может быть долей в праве. На практике, многие продавцы лукавят, презентуя в объявлениях доли в праве как комнаты или части дома или полдома, например. Если Вы покупаете недвижимость в кредит (ипотека), рекомендую Вам сразу, еще по телефону, уточнить, является ли комната именно комнатой в коммунальной квартире, а полдома или часть дома - это не доля в праве (вид недвижимости должен быть прописан в разделе "Объект права" в свидетельстве о Гос.регистрации или выписке из ЕГРН).

     Вот что излагает по этому поводу наш партнёр: "Залог в виде доли в праве собственности менее ликвиден. Поэтому Сбербанк кредитует доли только в случае, если в залог оформляется залог целого объекта недвижимости. Обычно это выкуп оставшихся долей в праве собственности в целях получения в собственность целого объекта, который и может быть оформлен в залог в пользу Банка. Долю в праве, возможно купить только под залог какого-то иного объекта недвижимости, соответствующего требованиям Банка, предъявляемым к обеспечению кредита.
     При этом Сбербанк свободно кредитует объект, называемый «часть дома», если эта часть зарегистрирована в качестве самостоятельного жилого помещения (выделена в натуре), а не представляет собой долю в праве собственности на какой-то объект.
Аналогично и с комнатами в коммунальной квартире. Банк кредитует комнаты в коммунальной квартире, но не доли в праве собственности на комнату или квартиру."

     Думаю, теперь Вам точно всё стало понятнее. И Вы научились отличать часть дома или комнату от доли в праве на дом, долю на квартиру и пр. Но на этом еще не всё... 

     Заметили фразу партнера "...выкуп оставшихся долей в праве собственности в целях получения в собственность целого объекта..."?... Речь идёт о так называемых "последних долях". Например Вы владели 1/2 в праве собственности на дом, а потом договорились выкупить вторую половину в праве, в результате чего становитесь полноправным собственником всего объекта недвижимости, который передадите в залог банку. И вот тут наступает непонятный момент из практики.

     Всем, кто работает с Сбербанком известно, что есть кабинет Партнера Онлайн, в котором банк предоставляет проекты договоров и прочую информацию, помогающую агентам работать. Среди этих договоров есть и проекты договоров купли-продажи части дома или комнаты, то есть банк допускает предоставление кредита на покупку части дома. А вот на практике, это удается только в том случае, если часть дома или комната приобретаются как "последняя часть" или "последняя комната". Мы уже неоднократно на практике наблюдали как отказывали в кредитах на покупку части дома, если в итоге дом не переходил в залог банку полностью. А, так же на практике, при обратной ситуации банк охотно предоставлял кредит и на комнату и на часть дома и на доли. Та в чём секрет?... А секрет, на наш взгляд, в ликвидности залога, то есть в его привлекательности для банка как объекта недвижимости с минимальными рисками.

     Представьте себе, что Вы купили часть дома в кредит с предоставлением объекта в залог банку, а сосед-алкаш взял  и спалил дом... хорошо, если имущество застраховано, а если нет... Именно подобные потенциально возможные ситуации и формируют понятие "потенциальные риски". Чем этих рисков меньше, тем проще банку и легче получить кредит. Для банка, лучший вариант - владение заёмщиком всем объектом, который находится в залоге у банка, а если есть третьи лица, которые могут повлиять на залог, пусть и условно, то тут возникает "мнение банка" и Вы сами понимаете какое оно, хотя банк и разъясняет, что (цитата из разъяснения) "...всегда надо смотреть конкретный кейс – что за часть дома. На практике есть случаи, когда земля размежевана, а дом не поделен и находится в общей долевой собственности. Исходя из условий продукта, часть дома, которая именно выделена как отдельное жилое помещение, может быть объектом кредитования (то есть на нее должно быть отдельное свидетельство о праве, а если право оформлялось после отмены свидетельства как документа - должна быть запись в ЕГРН, где должно быть указано в разделе Объект – «часть дома»)...", допуская покупку части, но на практике, всегда найдётся нюанс как основание для отказа в кредите. Так и происходит. Хотя, конечно, могут быть и исключения из этого правила, но, как правило, только тогда, когда стоимость залога существенно выше суммы кредита, предоставляемого банком (в таком случае, банку выгодно кредитовать и о рисках уже как-то забывают)...

       Спасибо за Ваше внимание. В этой статье мы постарались разъяснить Вам, как на практике выдаются кредиты на специфические объекты недвижимости Сбербанком России - нашим партнером в Волоколамском районе. И, хотя, Сбербанк России излагает (говорит в лице сотрудников), что покупка частей и комнат возможна, на практике существует много но и особое мнение банка, а оно - это мнение, никогда не будет на стороне заёмщика, если для банка будет хоть какой-то риск, пусть и надуманный. Всем удачи! Будьте внимательными в выборе, Друзья.

 

     По вопросам сопровождения ипотечных сделок в Волоколамске и Волоколамском районе Московской области, а так же по вопросам покупки недвижимости в кредит или продажи Вашего объекта, предлагаем обратиться в Волоколамское агентство "МИР НЕДВИЖИМОСТИ" по тел. 8 49636 32-003 (офис агентства в Волоколамске)

Другие статьи на эту тему:

• Свидетельства о Гос.регистрации права собственности на недвижимость возможно вернутся.
• Покупая, точнее выкупая квартиру - забирай ключи сразу
• Гильдия Риэлторов Московской области отметила заслуги нашего специалиста по продажам
• Отказаться от страховки, оформляя кредит, стало возможным!
• С 1 июня банки начнут менять условия по кредитам
• Где самые доступные квартиры в Волоколамском районе Московской области?
• Кадастровый учёт участка есть, но Вы его не делали... Счастье или Ловушка?
• Сайт РОСЖКХ - Заставьте коммунальщиков работать!
• Госдума собирается запретить капитальные постройки на дачной земле
• РИЭЛТОРСТВО БЕЗ ПОСРЕДНИЧЕСТВА - ЭТО КАК? ПРОСТО! ЧЕСТНО! БЕСПЛАТНО!
• Поздравляем милых дам с Праздником - 8 МАРТА!
• Мы открываем подписку на наш Youtube-канал!
• Волоколамск. Символика города и муниципального района
• Получить разрешение на строительство нужно прежде, чем строить - мы поможем!
• Госадмтехнадзор Подмосковья оштрафовал г.п. Волоколамск, с.п. Чисменское и др.
• Предлагаем новую услугу по проверке недвижимости в Волоколамске!
• Налог на частный дом в Подмосковье составит более 10.000 рублей в год
• Новый функционал базы предложений агентства МИР НЕДВИЖИМОСТИ
• Способы передачи денежных средств при покупке Волоколамской недвижимости.
• Оформление построек существенно подорожает с 2017 года
• Собственников, сдающих жилье в аренду, готовятся взять под контроль
• Недвижимость Волоколамска: оцениваем рынок (наш отзыв на интервью газете ВН)
• Вероятно снижение ставки по ипотеке уже до конца 2017 года
• Для чего нанимают риэлтора?
• В Волоколамском районе введено ограничение на ремонт дорог
• Минкультуры России выделило деньги на съемки фильма про 28 Панфиловцев
• Разъяснение о понятии КЛИЕНТ АГЕНТСТВА и его законные права
• Как Волоколамцы покупают квартиры в Волоколамске (размещено по просьбе одного из наших покупателей)
• ЦБ РФ снова снизил ключевую ставку еще на 0,25%
• Итоговый анализ рынка Волоколамской недвижимости за 2018 год
• Водоснабжение провели в частный дом в Волоколамске по просьбе ветеранов ВОВ
• График работы Волоколамского офиса на празничные дни
• Указ Президента РФ от 07.05.2008 N 714 (ред. от 09.01.2010).
• Купить квартиру в Волоколамске или Волоколамском районе в кредит: пошаговая ипотека.
• Церковь Петра и Павла официально передана РПЦ 05 апреля 2015 г.
• Услуги в сфере земельно-имущественных отношений будут предоставляться на базе МФЦ
• ЦБ снизил ключевую ставку до 7,25%
• Власти помогут Волоколамской Привокзальной средней общеобразовательной школе
• Налог на землю в Московской области в 2015 году составит 4000 - 5000 рублей
• Продавцы!... Вы не готовы все!!!...
• Росфинмониторинг планирует проверять сделки с недвижимостью
• ЕИРЦ монополизирует рынок платежей за ЖКХ в Московской области к 2016 году
• ЯНДЕКС НЕДВИЖИМОСТЬ - партнер агентства "Мир недвижимости"!
• ЦБ РФ собирается ужесточить условия выдачи ипотеки в России
• Наше агентство "Мир недвижимости" приняло участие в семинаре, организованном гильдией риэлторов Московской области и КР «Мегаполис-Сервис».
• C ПРАЗДНИКОМ, МИЛЫЕ ДАМЫ! С 8-ым МАРТА!
• Льготная ипотека для семей с двумя и более детьми, может скоро появиться на рынке вторичного жилья Волоколамска
• Аренда недвижимости в Волоколамске. Как сдать квартиру или дом правильно?
• Материнский сертификат продлят на два года по инициативе Президента РФ
• Вот что мешает продавать старые квартиры в Волоколамске быстро!