Доли коммунальных квартир в Волоколамске или комнаты в Волоколамске... так в чем отличие?

     Здравствуйте. Периодически, в офис нашего агентства недвижимости приходят клиенты, которые хотят продать комнату в коммунальной квартире, в которой проживают уже много лет, но не всегда комната таковой является. Как так, спросите Вы... Для тех кому не понятно, попробую разъяснить.

     Допустим пришел человек с желанием продать комнату, фактически проживает в которой много лет и все нормально, а мы ему и отвечаем... труднова-то будет с продажей. Как так? В чем проблема? И нотариальные "отказы от первоочередного права покупки" у него на на руках и документы оформлены и долгов нет. А проблема присутствует, ведь в свидетельстве на право собственности написано не "комната", а, допустим "1/3 доли на квартиру". И возникает вопрос... Что значит 1/3 доли? И в чем заключается вероятная проблема? А в том, что в данном случае речь-то идет не о комнате, а о непонятной доли, да при этом еще и не квартиры... а права собственности на квартиру, то есть, на некую "воздушную" единицу (это самое право собственности). В чем скрыт подвох? Да в том, нет никакого юридического основания считать реально существующую комнату, принадлежащей именно продавцу, хоть он в ней и проживает "со времен мамая". Где гарантия, что однажды не придет сосед и возмущенным голосом не скажет, что Ваша комната не Ваша, а его... и в чем-то даже будет прав (слава Богу, в коммуналках, подобные моменты с долями встречаются нечасто, а вот в 2-х комнатных "отдельных" (когда квартира достается нескольким, допустим по наследству) квартирах – зачастую). Возникает "скользкая" ситуация, согласитесь? Именно поэтому покупательский спрос на подобные доли крайне низок, так как никто не хочет платить деньги, а потом еще и доказывать, что он владеет именно этой комнатой. Точнее, покупатель желает быть уверенным, что деньги платит именно за конкретную комнату в конкретной квартире и ни при каких обстаятельствах не возникнет угрозы каких-либо разборок. Как быть? Нужно обращаться в суд!

     И дело не в споре с соседом, а в том, что только в судебном порядке возможно определение права владения конкретной комнатой. То есть, судья анализируя предоставленные документы и справки, а так же вникая в конкретную ситуацию, может вынести решение о закреплении конкретной комнаты за конкретным человеком. После этого, на основании принятого в Вашу пользу судебного решения, происходит регистрация права собственности на конкретную комнату. Регистрация права собственности обязательна, так как только свидетельство о праве собственности на комнату определяет ее владельца. И только потом, можно расчитывать на скорую и беспроблемную продажу объекта.

     Итак, доля - это доля в праве (как некий пирог, который предстоит поделить на троих, но как? С какой стороны резать?), а следовательно, непонятно. Комната же - это четко обозначенный объект недвижимости в конкретном месте (определенный кусок нашего пирога, который делите не Вы или Ваши соседи, а судья. При этом он не только делит, но и раздает :) ). И именно "конкретный кусок пирога" необходим Вашему потенциальному покупателю, а не "право сидеть за столом и грызться за треть неразрезанного". Незнаю насколько понятен пример который я привел, но думаю Вы меня поняли.

     Ну а покупателям, желающим приобрести комнату в нашем городе, я лично советую уточнять у своих агентов или непосредственно у продавцов, какими именно документами подтверждается право собственности на комнату. И если реально продается не комната, а доля в праве, крайне скептически отнестись к уверениям, что «разницы нет и это одно и то же». На практике, недобросовестные риэлторы или непорядочные продавцы, коих и в Волоколамске огромное количество, подобными сказками грешат и довольно часто. Для Вас же, как покупателя, реально размер этих «двух разниц» весьма велик и может превратиться в серьезную проблему… Но не переживайте, в наше время такие вещи происходят нечасто и, как правило, на основании более простых причин: лени агента разобраться в ситуции, непрофессионализму продавца или его представителя (сейчас даже таксисты "приторговывают" недвижимостью) или элементарной недобросовестности Вашего риэлтора, а ведь именно агент, на мой взгляд, должен убедиться в полной надежности сделки, совершаемой в интересах своего клиента. Более того, настоящий риэлтор, обязан гарантировать не только «юридическую чистоту» сделки, но и достоверности предоставляемой информации.

     На этом пока все. О других "подводных камнях" в сфере Волоколамской недвижимости... да и не только Волоколамской, я напишу в моих следующих блогах. Для Вас старался Смирнов Алексей (руководитель отдела продаж одного из ведущих Волоколамских агентств недвижимости - Ваш надежный коллега в решении жилищных проблем!

     Удачи Вам!